不動産会社が知っておくべき特殊清掃の基礎知識

不動産会社が知っておくべき特殊清掃の基礎知識とは？まず押さえたい結論

賃貸管理や、売買仲介を手がける、不動産会社・管理会社にとって、管理物件で、入居者の孤独死が起きたときなど、特殊清掃が、必要になる場面は、避けて通れません。「対応の流れが分からない」「費用負担は、どう整理するのか」「告知義務は」「どの業者に頼めばいいのか」と、戸惑う担当者の方も、多いでしょう。不動産会社は、対応の流れ、原状回復との関係、告知義務・費用負担の基礎、そして、信頼できる業者選定を、押さえておくことが大切です。

現場スタッフが伝えたい結論｜流れ・原状回復・費用負担・業者選定を押さえる

現場を数多く見てきたスタッフとして、不動産会社の担当者の方に、最初にお伝えしたい結論があります。それは、不動産会社が、特殊清掃に関わる際は、①発見から、清掃、原状回復、再募集・売却までの、対応の流れ、②特殊清掃と、原状回復の関係、③告知義務と、費用負担（入居者の相続人・大家・保険）の基礎、④信頼できる、特殊清掃業者の選定、この4点を、押さえておくことが大切。特に、スピード対応と、近隣配慮ができ、原状回復まで対応できる、信頼できるパートナー業者を、持っておくと、いざというとき、スムーズに対応できるということです。

不動産会社・管理会社にとって、特殊清掃が必要な事態は、突然、発生します。管理物件で、入居者が、孤独死し、発見が遅れて、特殊清掃が、必要になる、というケースが、代表的です。こうした事態に、直面したとき、慌てず、適切に対応するには、基礎知識が、欠かせません。まず、発見から、警察対応、特殊清掃、原状回復、そして、再募集や、売却までの、一連の流れを、把握しておく必要があります。次に、特殊清掃と、原状回復が、どういう関係にあるか、を理解しておくこと。さらに、告知義務（事故物件としての説明）や、費用を、誰が負担するか（入居者の相続人、連帯保証人、大家、保険など）といった、基礎を、押さえておくこと。そして、こうした現場に、迅速・適切に対応してくれる、信頼できる、特殊清掃業者を、パートナーとして、確保しておくことです。これらを、押さえておけば、いざというとき、入居者・遺族・大家・近隣に配慮しながら、スムーズに、対応できます。まずは、基礎知識を、押さえることから始めましょう。

「管理物件で特殊清掃が必要になった」「信頼できる業者を探している」という不動産会社のご担当者様も、状況を整理してご相談いただくだけで対応が見えてきます。相談や見積もりは無料で、相見積もりも歓迎、まずは現在の状況をお聞かせいただくだけでも構いません。出張料もかかりません。

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不動産会社が特殊清掃に関わる場面

不動産会社・管理会社が、特殊清掃に関わる場面は、いくつかあります。代表的なのが、「管理する賃貸物件での、入居者の孤独死」です。一人暮らしの入居者が、室内で亡くなり、発見が遅れると、室内の、汚損や、臭いが、深刻になり、特殊清掃が、必要になります。賃貸管理を、行っている不動産会社・管理会社は、この対応の、窓口になることが、多く、特殊清掃の手配や、その後の、原状回復、再募集まで、関わることになります。これは、賃貸管理業務の中で、起こり得る、重要な場面です。

その他にも、「売買仲介する物件が、事故物件（過去に、孤独死などがあった物件）で、特殊清掃が必要なケース」「管理・売却を、任された空き家で、室内に、汚損があるケース」なども、あります。いずれの場合も、不動産会社が、特殊清掃の、手配や、調整に、関わります。不動産会社にとって、特殊清掃は、自社で行う作業ではありませんが、業務の中で、その手配や、流れの管理、関係者（遺族・相続人・大家・近隣）との、調整を、担う、重要な役割があります。だからこそ、不動産会社の担当者は、特殊清掃の、基礎知識を、持っておくことが、求められます。適切な知識があれば、入居者の遺族や、大家に、的確に、説明・案内でき、スムーズな、対応に、つながります。逆に、知識がないと、対応が、後手に回ったり、トラブルに、なったりしかねません。次に、不動産会社が、特殊清掃で、課題に感じることを、見ていきましょう。

不動産会社が特殊清掃で課題に感じること

当社アンケートで分かった「困った・課題に感じたこと」

不動産会社・管理会社の方は、特殊清掃で、どんなことに、困ったり、課題に感じたり、しているのでしょうか。当社が、取引先や、相談のあった、不動産会社・管理会社の声を、集計した結果を紹介します。対象は80社、直近6ヶ月に寄せられた声から上位項目を集計したものです。

結果を見ると、「対応の流れ・段取りが分からない」「信頼できる業者選びに迷う」が上位を占めています。不動産会社が特殊清掃で課題に感じることは、対応の流れと、業者選びが中心であることが分かります。また、費用負担の整理、告知義務の判断、という声もあります。これらは、対応の流れと基礎知識を押さえ、信頼できる業者を確保することで、解消できます。

課題の多くは「対応の流れ」と「業者選び」

アンケート結果が示すように、不動産会社が特殊清掃で課題に感じることの多くは、「対応の流れ・段取りが分からない」という、流れの問題と、「信頼できる業者選びに迷う」という、業者選定の問題です。特殊清掃は、頻繁に発生するものではないため、いざ、直面すると、どう動けばいいか、どの業者に、頼めばいいか、分からず、戸惑うのです。

これらの課題には、対処法があります。まず、「対応の流れ・段取りが分からない」については、後で、発見から再募集・売却までの、流れを、整理します。一連の流れを、把握しておけば、いざというとき、慌てず、対応できます。次に、「信頼できる業者選びに迷う」については、不動産会社として、業者を選ぶ基準を、知り、信頼できるパートナー業者を、あらかじめ、確保しておくことで、解消できます。これも、後で、詳しく述べます。「費用負担の整理」「告知義務の判断」も、基礎を押さえれば、適切に、対応・案内できます。これらも、後で触れます。このように、不動産会社の課題は、対応の流れと基礎知識を押さえ、信頼できる業者を確保しておくことで、解消できます。日頃から、備えておくことが、いざというときの、スムーズな対応に、つながります。次に、対応の流れを、見ていきましょう。

不動産会社が特殊清掃に関わる場面と対応の流れ

発見から再募集・売却までの流れ整理表

管理物件で、孤独死などが起き、特殊清掃が必要になった場合の、発見から、再募集・売却までの、一般的な流れを、整理しました。

このように、まず、①発見・警察対応です。入居者の死亡が、発見されると、まず、警察に連絡し、現場の確認（事件性の有無など）が、行われます。並行して、遺族・相続人への、連絡も、必要です。警察の対応が、済むまでは、現場に、手をつけられません。次に、②特殊清掃の手配です。警察の対応後、特殊清掃業者に、連絡し、見積もり・清掃を、依頼します。汚損の除去、消臭、消毒などが、行われます。そして、③遺品整理・原状回復です。特殊清掃とあわせて、または、その後、遺品整理や、必要な、原状回復（リフォームなど）を、行います。最後に、④再募集・売却です。原状回復が済んだら、告知義務に配慮しながら、賃貸の再募集や、売却を、進めます。あわせて、費用負担の、整理・精算も、行います。この、発見→特殊清掃→原状回復→再募集・売却、という流れを、不動産会社は、把握し、各段階で、関係者と、調整しながら、進めることに、なります。流れを知っておけば、スムーズに、対応できます。

スピードと近隣配慮が求められる

不動産会社が、特殊清掃に関わる際、特に求められるのが、「スピード」と「近隣配慮」です。まず、スピードです。孤独死などの、現場は、時間が経つほど、汚損や、臭いが、深刻化します。臭いが、強くなると、近隣の、他の入居者からの、苦情に、つながったり、被害が、隣室や、共用部に、及んだりする、恐れがあります。また、物件を、早く、再募集・売却できる状態に、戻すためにも、迅速な対応が、求められます。だから、特殊清掃は、できるだけ、早く、手配することが、大切です。スピーディーに、対応してくれる業者を、確保しておくことが、不動産会社にとって、重要です。

次に、近隣配慮です。特殊清掃の現場は、デリケートな事案です。他の入居者や、近隣に、何があったかを、過度に、知られることは、避けたいものです。物件の、評判や、他の入居者の、安心に、関わるからです。だから、特殊清掃は、目立たないように、配慮して、行う必要があります。社名の入っていない車両で、来てくれる、作業を、目立たない時間帯に、行ってくれる、臭い漏れに、配慮してくれる、といった、近隣配慮ができる業者だと、安心です。不動産会社としては、管理物件の、評判や、他の入居者との関係を、守るためにも、スピードと、近隣配慮が、できる業者を、選ぶことが、大切です。これらは、不動産会社が、業者を選ぶ際の、重要なポイントに、なります。後で、業者選びについて、詳しく述べます。

特殊清掃と原状回復・告知義務・費用負担の基礎

特殊清掃と原状回復の関係

不動産会社が、押さえておきたいのが、「特殊清掃と、原状回復の関係」です。この二つは、関連していますが、別の作業です。まず、特殊清掃は、汚損物の除去、洗浄・消毒、消臭など、現場を、衛生的な状態に、戻す作業です。孤独死などで、生じた、汚れや、臭い、害虫などを、除去し、人が、安全に、立ち入れる状態に、します。これは、専門の、特殊清掃業者が、行う、専門的な作業です。

一方、原状回復は、物件を、再び、貸せる・売れる状態に、戻すことです。特殊清掃で、汚損や臭いを、除去しても、汚れが、建材（床、壁など）に、深く染み込んでいる場合や、傷んだ部分が、ある場合は、その部分の、張り替えや、補修、リフォームなどが、必要になることが、あります。これが、原状回復です。つまり、特殊清掃で、衛生面を、回復させた上で、原状回復で、物件を、商品として、貸せる・売れる状態に、仕上げる、という関係です。特殊清掃だけで、済む場合もあれば、特殊清掃に加えて、原状回復（リフォーム等）が、必要な場合も、あります。不動産会社としては、特殊清掃と、原状回復を、あわせて、どこまでの作業が、必要かを、把握することが、大切です。特殊清掃から、原状回復まで、一括で対応できる業者なら、手配が、一度で済み、スムーズです。物件を、早く、再募集・売却できる状態に、戻すために、この、特殊清掃と原状回復の、関係と、必要な範囲を、押さえておきましょう。

告知義務と費用負担の基礎

不動産会社が、押さえておきたい、もう一つの基礎が、「告知義務」と「費用負担」です。まず、告知義務です。物件で、孤独死などが、あった場合、それを、次の入居者や、買主に、説明する義務（告知義務）が、生じる場合があります。いわゆる、事故物件の、告知です。どのような場合に、どの程度、告知が必要かは、状況（死因、経過期間など）により、国土交通省のガイドラインなども、参考にされますが、判断が、難しいことも、あります。告知義務の、具体的な判断は、専門的な知識が、必要なため、不明な点は、弁護士などの、専門家や、関係団体に、確認することが、大切です。適切な告知は、後の、トラブルを、防ぐためにも、重要です。

次に、費用負担です。特殊清掃や、原状回復の、費用を、誰が負担するかは、ケースによって、異なります。一般的に、考えられるのは、まず、亡くなった入居者の、相続人です。賃貸借契約に基づく、原状回復義務などを、相続人が、引き継ぐ、という考え方が、あります。ただし、相続人が、相続放棄を、する場合も、あります。次に、連帯保証人が、関わる場合も、あります。また、大家（貸主）が、負担する、または、一部負担する、ケースも、あります。さらに、孤独死などに対応した、保険（家賃保証保険や、大家向けの保険など）に、加入していれば、保険で、費用が、まかなわれる、場合も、あります。このように、費用負担は、相続人、連帯保証人、大家、保険などが、関わり、状況によって、整理が、必要です。これも、判断が、難しい場合は、専門家に、相談しましょう。不動産会社としては、これらの、告知義務と、費用負担の、基礎を、押さえ、関係者間の、調整を、適切に、行うことが、求められます。

ここまで読んで「自社の管理物件で、特殊清掃が必要になったときに備えたい」「信頼できる業者と連携したい」と感じた不動産会社のご担当者様も多いはずです。相談・見積もりは無料、相見積もりも問題ありませんし、即日の対応も状況に応じて相談できます。スピード対応や近隣配慮、原状回復まで含めて、まずは気軽に状況をお聞かせください。

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不動産会社のための特殊清掃業者の選び方

不動産会社・管理会社にとって、信頼できる、特殊清掃業者を、パートナーとして、選んでおくことは、非常に重要です。不動産会社が、業者を選ぶ際の、ポイントを、紹介します。これは、当社に寄せられた、不動産会社が、業者に重視することの、声も、踏まえた、観点です。まず、「スピード対応」です。前述の通り、特殊清掃は、迅速な対応が、求められます。連絡したら、早く、対応してくれる、即日や、早期の、対応が、相談できる業者だと、安心です。汚損や臭いの、深刻化を、防げます。

次に、「明朗な費用・見積もり」です。費用が、明確で、見積もり以降の、追加料金がない、明朗会計の業者を、選びましょう。費用負担の、整理や、関係者への説明の際にも、明朗な見積もりは、役立ちます。そして、「特殊清掃から原状回復まで、一括対応」できることです。特殊清掃だけでなく、遺品整理や、原状回復（リフォーム等）まで、対応できる業者なら、手配が、一度で済み、物件を、早く、再募集・売却できる状態に、戻せます。さらに、「近隣配慮」ができることです。社名の入らない車両、目立たない作業など、物件や、他の入居者に、配慮してくれる業者が、安心です。加えて、「実績・信頼」です。特殊清掃の、実績が、豊富で、適切な、対応をしてくれる、信頼できる業者を、選びましょう。これらの、ポイントを、満たす業者を、パートナーとして、確保しておけば、いざというとき、安心して、任せられます。不動産会社として、複数の業者を、比較し（相見積もり）、信頼できる、パートナーを、見つけておくことを、おすすめします。日頃から、相談できる業者と、つながっておくと、緊急時にも、スムーズです。費用や対応は、物件の状態や、作業内容によって変わるため、現地見積もりで確認するのが確実です。明朗会計で、対応の柔軟な業者なら、安心して連携できます。当社でも、不動産会社・管理会社様からの、特殊清掃・原状回復のご相談を承っています。

まとめ｜基礎を押さえ、信頼できるパートナーを

不動産会社が、特殊清掃に関わる際は、①発見から、清掃、原状回復、再募集・売却までの、対応の流れ、②特殊清掃と、原状回復の関係、③告知義務と、費用負担（相続人・連帯保証人・大家・保険）の基礎、④信頼できる、業者の選定、この4点を、押さえておくことが大切です。特に、特殊清掃は、スピードと、近隣配慮が、求められます。

特殊清掃は、衛生面を回復させる作業で、物件を貸せる・売れる状態に戻すには、原状回復（リフォーム等）が必要なこともあります。告知義務や、費用負担は、判断が難しい場合、専門家に相談しましょう。そして、スピード対応・明朗会計・原状回復まで一括・近隣配慮・実績のある、信頼できる業者を、パートナーとして確保しておくことが、いざというときの、スムーズな対応につながります。管理物件の特殊清掃で課題を感じている不動産会社のご担当者様は、まずは状況のご相談から始めてみてください。

【よくある質問】

• 管理物件で孤独死が起きたら、まず何をすべきですか？
  まず警察への連絡と現場確認が行われ、並行して遺族・相続人への連絡が必要です。警察の対応が済むまでは現場に手をつけられません。その後、特殊清掃業者に連絡し、見積もり・清掃を依頼します。発見→警察対応→特殊清掃→原状回復→再募集・売却、という流れを把握しておくと、スムーズに対応できます。
• 特殊清掃と原状回復はどう違いますか？
  特殊清掃は、汚損物の除去・洗浄・消毒・消臭など、現場を衛生的な状態に戻す作業です。原状回復は、物件を再び貸せる・売れる状態に戻すことで、汚れが建材に染み込んでいる場合などは、張り替えや補修、リフォームが必要になります。特殊清掃で衛生面を回復し、原状回復で商品として仕上げる、という関係です。
• 特殊清掃の費用は誰が負担しますか？
  ケースによって異なります。一般的に、亡くなった入居者の相続人（原状回復義務を引き継ぐ考え方）、連帯保証人、大家（貸主）などが関わります。また、孤独死などに対応した保険に加入していれば、保険でまかなわれることもあります。相続放棄される場合もあり、整理が必要です。判断が難しい場合は専門家に相談しましょう。
• 告知義務はどう判断すればよいですか？
  物件で孤独死などがあった場合、次の入居者や買主に説明する義務（告知義務）が生じる場合があります。どのような場合にどの程度告知が必要かは、状況（死因、経過期間など）により、国土交通省のガイドラインなども参考にされます。判断が難しいことも多いため、不明な点は弁護士などの専門家や関係団体に確認しましょう。
• 特殊清掃はなぜスピードが重要なのですか？
  現場は時間が経つほど汚損や臭いが深刻化します。臭いが強くなると、近隣の他の入居者からの苦情や、被害が隣室・共用部に及ぶ恐れがあります。また、物件を早く再募集・売却できる状態に戻すためにも、迅速な対応が求められます。スピーディーに対応してくれる業者を確保しておくことが大切です。
• 近隣に知られないように作業できますか？
  配慮できる業者を選べば可能です。社名の入っていない車両で来る、作業を目立たない時間帯に行う、臭い漏れに配慮する、といった近隣配慮ができる業者があります。特殊清掃はデリケートな事案で、物件の評判や他の入居者の安心に関わるため、近隣配慮ができる業者を選ぶことが、不動産会社にとって重要です。
• 特殊清掃業者はどう選べばよいですか？
  スピード対応、明朗な費用・見積もり、特殊清掃から原状回復まで一括対応、近隣配慮、実績・信頼が、選ぶ際のポイントです。これらを満たす業者を、パートナーとして確保しておくと、いざというとき安心です。複数の業者を比較（相見積もり）し、日頃から相談できる業者とつながっておくと、緊急時にもスムーズです。
• 特殊清掃から原状回復まで一括で頼めますか？
  一括対応できる業者があります。特殊清掃だけでなく、遺品整理や、原状回復（リフォーム等）まで対応できる業者なら、手配が一度で済み、物件を早く再募集・売却できる状態に戻せます。複数の業者に別々に頼む手間が省け、窓口が一つになるため、不動産会社の負担も軽減されます。対応範囲を確認して選びましょう。
• 相続人と連絡が取れない・相続放棄された場合は？
  相続人と連絡が取れない、相続人が相続放棄した、といったケースでは、費用負担や手続きが複雑になります。連帯保証人や、加入している保険、大家の負担などを整理する必要があります。法的な判断が関わるため、弁護士などの専門家に相談するのが安全です。日頃から、こうした事態に備えた契約・保険の確認も大切です。
• 日頃から備えておくべきことはありますか？
  信頼できる特殊清掃業者を、パートナーとして確保しておくこと、対応の流れを把握しておくこと、孤独死などに対応した保険の確認、契約内容（原状回復・連帯保証人など）の整備が挙げられます。緊急時に慌てないよう、日頃から備えておくと、いざというときスムーズに対応でき、入居者・遺族・大家・近隣への配慮も行き届きます。

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