大家が知っておくべき特殊清掃対応とは

大家が知っておくべき特殊清掃対応とは？まず押さえたい結論

賃貸物件を所有する、大家（オーナー）にとって、所有物件で、入居者の孤独死などが起き、特殊清掃が必要になる事態は、できれば避けたい、しかし、起こり得る問題です。「費用は、誰が払うのか」「自己負担に、なってしまうのか」「家賃収入は、どうなるのか」「これから、どう対応すれば」と、不安に思う大家の方も、多いでしょう。大家は、費用・損失の整理、適切な対応、そして、事前の備えを、知っておくことが大切です。

現場スタッフが伝えたい結論｜費用・損失の整理、対応、そして備えが大切

現場を数多く見てきたスタッフとして、大家の方に、最初にお伝えしたい結論があります。それは、所有物件で、特殊清掃が必要になったとき、大家は、①特殊清掃・原状回復の費用を、誰に請求できるか（相続人・連帯保証人）、自己負担になるケースの整理、②家賃収入の損失などの、負担の把握、③発見から、清掃、原状回復、再募集までの、対応、を押さえる必要がある。そして、孤独死保険などの、保険の活用や、事前の備えが、リスク軽減に役立つ。費用負担や告知の、難しい判断は、専門家に相談をということです。

大家にとって、特殊清掃が必要な事態は、管理会社のような、業務上の関わりとは違い、自分の財産（物件）と、収入に、直接関わる、当事者の問題です。だから、まず、気になるのが、費用です。特殊清掃や、原状回復の費用を、亡くなった入居者の、相続人や、連帯保証人に、請求できるのか、それとも、自己負担に、なるのか、を整理する必要があります。次に、特殊清掃が必要な間や、その後、物件を、貸せない期間の、家賃収入の損失や、物件価値への影響なども、大家が、負う負担です。そして、発見から、特殊清掃、原状回復、再募集までの、対応を、進める必要があります。さらに、大切なのが、こうしたリスクへの、備えです。孤独死などに対応した、保険に加入していれば、費用負担を、軽減できますし、日頃の、見守りや、契約の整備で、リスクを、下げられます。これらを、知っておくことが、大家にとって、大切です。まずは、費用と対応、備えを、押さえることから始めましょう。

「所有物件で特殊清掃が必要になった」「費用や対応を相談したい」という大家・オーナーの方も、状況を整理してご相談いただくだけで対応が見えてきます。相談や見積もりは無料で、相見積もりも歓迎、まずは現在の状況をお聞かせいただくだけでも構いません。出張料もかかりません。

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大家にとって特殊清掃は当事者の問題

大家にとって、特殊清掃は、単なる、清掃の問題ではなく、自分の、財産と、収入に、直接関わる、当事者の問題です。なぜなら、賃貸物件は、大家の、大切な資産であり、収入源だからです。所有物件で、入居者の孤独死などが起き、特殊清掃が、必要になると、大家には、さまざまな、影響が、及びます。これを、理解しておくことが、大切です。

まず、「費用の問題」です。特殊清掃や、原状回復には、費用がかかります。この費用を、誰が負担するかは、状況によりますが、場合によっては、大家が、自己負担せざるを得ない、ケースも、あります。次に、「収入の問題」です。事故のあった部屋は、特殊清掃や、原状回復が、終わるまで、貸せません。さらに、その後も、告知などの、影響で、すぐに、次の入居者が、決まらない、ことも、あります。この間の、家賃収入の損失は、大家の、負担です。そして、「資産価値の問題」です。事故物件と、なることで、物件の、評価や、その後の、賃料、売却価格に、影響が出る、可能性も、あります。このように、特殊清掃が、必要な事態は、大家にとって、費用、収入、資産価値という、複数の面で、直接的な、影響を、もたらす、当事者の問題なのです。だからこそ、大家は、これらの、影響を、理解し、適切に、対応し、また、事前に、備えておくことが、重要になります。次に、大家が、特殊清掃で、負担に感じることを、見ていきましょう。

大家が特殊清掃で負担に感じること

当社アンケートで分かった「困った・負担に感じたこと」

大家・オーナーの方は、特殊清掃で、どんなことに、困ったり、負担に感じたり、しているのでしょうか。当社が、相談を受けた、大家・オーナーの声を、集計した結果を紹介します。対象は80名、直近6ヶ月に寄せられた声から上位項目を集計したものです。

結果を見ると、「費用を誰に請求できるか・自己負担が不安」「家賃収入の損失」が上位を占めています。大家が特殊清掃で負担に感じることは、費用と、家賃収入の損失が中心であることが分かります。また、原状回復・再募集までの負担、相続人と連絡が取れない、という声もあります。これらは、費用負担と保険の基礎を知り、対応の流れを押さえ、事前に備えることで、軽減できます。

負担の多くは「費用」と「家賃収入の損失」

アンケート結果が示すように、大家が特殊清掃で負担に感じることの多くは、「費用を誰に請求できるか・自己負担が不安」という、費用の問題と、「家賃収入の損失」という、収入の問題です。特殊清掃・原状回復の費用を、自分が、負担することに、なるのか、また、貸せない間の、家賃収入の損失が、どうなるのか、という、お金に関わる、不安が、中心です。これは、まさに、大家が、当事者として、直面する、切実な問題です。

これらの負担には、対処法や、軽減策があります。まず、「費用」については、誰に請求できるか（相続人・連帯保証人）、自己負担になるケース、そして、保険の活用を、理解することで、見通しが立ち、不安が、軽減されます。後で、詳しく述べます。次に、「家賃収入の損失」については、特殊清掃・原状回復を、迅速に行い、早く、再募集できる状態に、戻すことで、損失を、最小限に、抑えられます。スピード対応できる業者の活用が、役立ちます。「原状回復・再募集までの負担」も、特殊清掃から原状回復まで、一括対応できる業者に頼めば、負担が、減ります。「相続人と連絡が取れない」場合の対応も、後で触れます。そして、これらの負担は、事前の備え（保険など）で、大きく、軽減できます。このように、大家の負担は、費用負担と保険の基礎を知り、迅速に対応し、事前に備えることで、軽減できます。まず、費用負担と保険の基礎を、見ていきましょう。

特殊清掃の費用負担と保険の基礎

費用は誰に請求できるか｜相続人・保証人・自己負担

大家が、最も気になる、特殊清掃・原状回復の、費用負担について、基礎を、説明します。まず、「亡くなった入居者の、相続人」です。賃貸借契約に基づく、原状回復義務などを、相続人が、引き継ぐ、という考え方があり、相続人に、費用を、請求できる、場合があります。ただし、相続人が、相続放棄を、すると、請求が、難しくなります。また、相続人と、連絡が取れない、相続人が、いない、といったケースも、あります。次に、「連帯保証人」です。賃貸借契約に、連帯保証人が、付いている場合、連帯保証人に、請求できる、ことがあります。連帯保証人の、存在は、大家にとって、重要です。

しかし、これらの請求が、難しい場合、「大家の、自己負担」に、なるケースも、あります。相続人が、相続放棄したり、連絡が取れなかったり、連帯保証人が、いなかったり、すると、結果的に、大家が、費用を、負担せざるを得ない、ことが、あるのです。これは、大家にとって、大きな負担です。だからこそ、後で述べる、保険や、事前の備えが、重要になります。費用負担を、誰に、どこまで、請求できるかは、契約内容や、状況、法的な解釈に、関わり、判断が、難しいことが、あります。特に、相続放棄や、連帯保証人を、めぐる問題、自己負担の範囲などは、専門的な、判断が、必要です。費用負担で、困ったり、迷ったりした場合は、弁護士などの、専門家に、相談することを、おすすめします。適切に、整理することで、不要な、自己負担を、避けられる、可能性も、あります。

孤独死保険などの活用

大家の、費用負担を、軽減する上で、心強いのが、「保険」の活用です。近年、孤独死などの、リスクに対応した、保険が、いくつか、登場しています。これらを、活用すれば、特殊清掃・原状回復の費用や、家賃収入の損失などを、保険で、まかなえる、場合があります。大家にとって、リスク対策の、有力な手段です。代表的なものに、「孤独死保険」と、呼ばれるような、保険があります。これには、大きく分けて、大家（オーナー）が、加入するタイプと、入居者が、加入するタイプ（家賃保証会社の、プランに、含まれる場合など）が、あります。

大家が加入するタイプの保険では、所有物件で、孤独死などが、起きた際の、特殊清掃や、原状回復の費用、空室期間や、値引きによる、家賃の損失などを、補償する、ものがあります。補償の内容や、範囲、条件は、保険によって、異なります。もし、すでに、こうした保険に、加入している場合は、特殊清掃が必要になったら、保険会社に、連絡し、補償の対象に、なるか、確認しましょう。まだ、加入していない場合は、リスク対策として、加入を、検討する価値が、あります。また、入居者が、加入する、家賃保証などにも、孤独死時の、原状回復費用などを、カバーする、プランが、あることが、あります。入居者と、どんな契約・保証に、なっているかも、確認しましょう。保険を、活用できれば、大家の、費用負担は、大きく軽減されます。保険の、内容や、加入については、保険会社や、代理店に、相談・確認することを、おすすめします。事前の備えとしての、保険の活用は、大家にとって、重要な、リスク対策です。

ここまで読んで「所有物件の特殊清掃で、費用や対応に不安がある」「迅速に対応してほしい」と感じた大家・オーナーの方も多いはずです。相談・見積もりは無料、相見積もりも問題ありませんし、即日の対応も状況に応じて相談できます。費用負担の整理や、原状回復・再募集まで含めて、まずは気軽に状況をお聞かせください。

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大家がやるべき対応の流れ

発見から再募集までの対応

所有物件で、孤独死などが起き、特殊清掃が必要になった場合、大家が、やるべき対応の、流れを、整理します。まず、「発見・警察対応」です。入居者の死亡が、発見されると、警察への連絡と、現場確認が、行われます。大家は、状況の把握と、遺族・相続人への、連絡・調整に、関わります（管理会社が、ある場合は、管理会社と、連携）。警察の対応が、済むまでは、現場に、手をつけられません。次に、「特殊清掃・原状回復の手配」です。特殊清掃業者に、連絡し、見積もり・清掃を、依頼します。汚損の状況によっては、原状回復（リフォーム等）も、必要です。迅速に手配し、早く、貸せる状態に、戻すことが、家賃損失を、抑える上で、大切です。

そして、「費用負担の整理・保険の確認」です。特殊清掃・原状回復の費用を、相続人や、連帯保証人に、請求できるか、整理し、加入している保険が、あれば、保険会社に、連絡して、補償を、確認します。前述の通り、難しい判断は、専門家に、相談します。最後に、「再募集」です。原状回復が、済んだら、告知義務に、配慮しながら、賃貸の再募集を、行います。告知の判断が、難しい場合は、専門家や、関係団体に、確認しましょう。この、発見→特殊清掃・原状回復→費用・保険の整理→再募集、という流れで、対応します。自主管理の大家の方は、これらを、自分で、進める必要が、ありますが、特殊清掃から原状回復まで、対応できる業者や、相続・法的な、専門家を、頼ることで、負担を、減らせます。管理会社に、委託している場合は、管理会社と、連携して、進めます。慌てず、流れに沿って、対応しましょう。

当社アンケートで分かった「役立ったもの」

大家が、特殊清掃の対応で、実際に役立ったものは、何だったのでしょうか。当社の、相談者の声を紹介します。対象は80名、直近6ヶ月に寄せられた声から集計（複数回答）したものです。

結果を見ると、大家が、特殊清掃の対応で役立ったものは、特殊清掃〜原状回復の一括対応業者が、最も多いことが分かります（複数回答）。次いで、保険（孤独死保険等）の活用、連帯保証人への請求、専門家への相談、となっています。特殊清掃から原状回復まで、一括で対応できる業者が、最も役立った、という点は、注目に値します。窓口が一つで、迅速に、貸せる状態に戻せることが、大家の負担軽減に、つながっているのです。また、保険の活用も、費用負担の軽減に、役立っています。これらは、大家が、対応・備えを、考える上での、参考になります。

大家ができるリスク対策・備え

特殊清掃が必要な事態は、いつ、起こるか分かりません。大家として、こうしたリスクに、事前に、備えておくことで、いざというときの、負担を、大きく、減らせます。大家ができる、リスク対策・備えを、紹介します。まず、「保険への加入」です。前述の、孤独死保険などの、大家向けの保険に、加入しておけば、特殊清掃・原状回復の費用や、家賃損失を、補償で、まかなえる、場合があります。これは、最も、有効な、リスク対策の一つです。保険の内容を、確認し、加入を、検討しましょう。すでに、加入している場合は、補償内容を、把握しておきます。

次に、「入居時の、契約・保証の整備」です。入居者と、契約する際に、連帯保証人を、立ててもらう、または、信頼できる、家賃保証会社（孤独死時の、原状回復などを、カバーするプランが、あるもの）を、利用する、緊急連絡先を、複数、確保しておく、といった、整備が、いざというときの、対応を、スムーズにし、費用負担の、リスクを、下げます。そして、「入居者の、見守り」です。特に、高齢の、単身入居者などに対しては、定期的な、安否確認や、見守りサービスの活用、地域や、行政の、見守りとの連携などで、孤独死を、早期に発見し、被害（汚損や、特殊清掃の規模）を、抑える、ことにも、つながります。早期発見は、入居者のためにも、なります。さらに、「信頼できる、特殊清掃業者を、知っておく」ことも、備えです。いざというとき、すぐに、相談できる、業者を、把握しておけば、迅速に、対応できます。これらの、備えを、しておくことで、大家は、特殊清掃の、リスクに、適切に、対応できます。リスクを、ゼロには、できませんが、備えで、負担は、大きく、変わります。日頃から、できる備えを、しておきましょう。費用や対応は、物件の状況や、作業内容によって変わるため、現地見積もりで確認するのが確実です。明朗会計で、対応の柔軟な業者なら、安心して相談できます。当社でも、大家・オーナー様からの、特殊清掃・原状回復のご相談を承っています。

まとめ｜費用と損失を整理し、備えておく

所有物件で、特殊清掃が必要になったとき、大家は、①特殊清掃・原状回復の費用を、誰に請求できるか（相続人・連帯保証人）、自己負担になるケースの整理、②家賃収入の損失などの負担の把握、③発見から、清掃、原状回復、再募集までの対応、を押さえる必要があります。特殊清掃は、大家にとって、費用・収入・資産価値に関わる、当事者の問題です。

費用は、相続人や連帯保証人に請求できる場合がありますが、自己負担になるケースもあるため、孤独死保険などの保険の活用が、リスク軽減に役立ちます。費用負担や告知の難しい判断は、専門家に相談しましょう。そして、保険への加入、契約・保証の整備、入居者の見守り、信頼できる業者の把握といった、事前の備えが、いざというときの負担を大きく減らします。所有物件の特殊清掃で不安や負担を感じている大家・オーナーの方は、まずは状況のご相談から始めてみてください。

【よくある質問】

• 特殊清掃の費用は大家が負担するのですか？
  ケースによります。亡くなった入居者の相続人（原状回復義務を引き継ぐ考え方）や、連帯保証人に請求できる場合があります。ただし、相続放棄された、連絡が取れない、保証人がいない、といった場合は、大家の自己負担になることもあります。だからこそ、保険の活用や事前の備えが大切です。判断が難しい場合は専門家に相談しましょう。
• 相続人が相続放棄したら費用はどうなりますか？
  相続人が相続放棄すると、相続人への請求は難しくなります。その場合、連帯保証人がいれば請求できることがあり、いなければ大家の自己負担になるケースもあります。加入している保険があれば、補償でまかなえる場合もあります。状況の整理や請求は法的判断が関わるため、弁護士などの専門家に相談するのが安全です。
• 孤独死保険とはどんな保険ですか？
  孤独死などのリスクに対応した保険で、特殊清掃・原状回復の費用や、空室・値引きによる家賃の損失などを補償するものがあります。大家が加入するタイプと、入居者が加入するタイプ（家賃保証のプランに含まれる場合など）があります。補償の内容・範囲・条件は保険により異なるため、保険会社や代理店に確認しましょう。
• 家賃収入の損失も補償されますか？
  孤独死保険などの中には、特殊清掃・原状回復の費用に加えて、空室期間や値引きによる家賃の損失を補償するものもあります。補償の有無や範囲は、保険によって異なります。加入している保険の補償内容を確認しましょう。まだ加入していない場合は、こうした損失もカバーする保険への加入を検討する価値があります。
• 特殊清掃が必要になったら、まず何をすべきですか？
  発見時は警察への連絡と現場確認が行われ、遺族・相続人への連絡も必要です。警察の対応後、特殊清掃業者に連絡し、見積もり・清掃を依頼します。あわせて、費用負担の整理や保険の確認を行い、原状回復後に再募集します。迅速に手配し、早く貸せる状態に戻すことが、家賃損失を抑える上で大切です。
• 事故物件として告知しないと貸せませんか？
  物件で孤独死などがあった場合、次の入居者に説明する義務（告知義務）が生じる場合があります。どのような場合にどの程度告知が必要かは、状況（死因、経過期間など）により、国土交通省のガイドラインなども参考にされます。判断が難しいため、不明な点は専門家や関係団体に確認しましょう。適切な告知が、後のトラブルを防ぎます。
• 家賃収入の損失を抑えるにはどうすればよいですか？
  特殊清掃・原状回復を迅速に行い、早く再募集できる状態に戻すことが大切です。スピード対応できる業者や、特殊清掃から原状回復まで一括対応できる業者を活用すると、貸せない期間を短縮できます。また、家賃損失を補償する保険に加入していれば、損失を軽減できます。迅速な対応と備えが、損失を抑える鍵です。
• 大家ができる事前の備えはありますか？
  孤独死保険などへの加入、入居時の連帯保証人や家賃保証会社の利用・緊急連絡先の確保、高齢の単身入居者などへの見守り（安否確認・見守りサービス・地域や行政との連携）、信頼できる特殊清掃業者を知っておくこと、が挙げられます。早期発見は被害を抑え、入居者のためにもなります。日頃の備えが負担を大きく変えます。
• 自主管理の大家ですが、対応できるか不安です。
  自主管理の場合、対応を自分で進める必要がありますが、一人で抱え込む必要はありません。特殊清掃から原状回復まで対応できる業者に頼めば、清掃・回復の手配の負担が減ります。費用負担や相続、告知の判断は、弁護士などの専門家に相談できます。信頼できる業者や専門家を頼ることで、適切に対応できます。
• 特殊清掃から原状回復まで一括で頼めますか？
  一括対応できる業者があります。特殊清掃だけでなく、遺品整理や原状回復（リフォーム等）まで対応できる業者なら、手配が一度で済み、物件を早く再募集できる状態に戻せます。窓口が一つになり、大家の負担が軽減されます。費用は物件の状況や作業内容で変わるため、見積もりで確認しましょう。対応範囲を確認して選ぶと安心です。

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