生前整理で不動産を整理する際の注意点

生前整理で不動産を整理する際の注意点とは？まず知っておきたい結論

生前整理では、不動産の整理も重要なテーマです。不動産は、預貯金などと違って分けにくく、相続で揉める原因になりやすい資産です。また、誰も住まなくなれば空き家になり、維持費や管理の問題も生じます。だからこそ、元気なうちに、自宅や土地などの不動産をどうするか方針を決め、家族と共有しておくことが大切です。

現場スタッフが伝えたい結論｜分けにくいから、元気なうちに方針を決める

現場を数多く見てきたスタッフとして、最初にお伝えしたい結論があります。それは、不動産は、預貯金のように簡単に分けられず、相続で揉める最大の原因になりやすい。一つの家や土地を、複数の相続人でどう分けるかが難しいため。また、誰も住まなければ空き家になり、維持費・固定資産税・管理の負担も生じる。だから、生前整理では、元気なうちに、①所有している不動産を把握する、②名義・権利証・登記、ローンの有無を確認する、③その不動産を残すか・売って現金化するか・空き家として管理するか、方針を考える、④家族と話し合い、共有しておく、ことが大切。特に、現金化（売却）は分けやすく、揉めにくい選択肢の一つ。ただし、不動産の評価、相続、名義変更（相続登記）、税金などは専門的なので、司法書士・税理士・不動産会社などの専門家に相談をということです。

生前整理で、不動産を、整理する、うえで、まず知っておきたいのは、「不動産は、分けにくく、相続で、揉めやすい」という、ことです。預貯金などの、金融資産は、金額が、はっきりして、いて、相続人で、分けやすい、ものです。しかし、不動産は、一つの、家や、土地を、複数の、相続人で、どう、分けるかが、難しく、相続で、揉める、最大の、原因に、なりやすい、資産です。たとえば、相続人が、複数いて、不動産が、一つ、しか、ない、場合、誰が、それを、引き継ぐのか、ほかの、相続人との、バランスを、どう、とるのか、といった、問題が、生じます。また、誰も、住まなく、なれば、空き家に、なり、維持費、固定資産税、管理の、負担も、生じます。空き家を、放置すると、傷んだり、近隣に、迷惑を、かけたり、する、リスクも、あります。だからこそ、生前整理では、元気な、うちに、不動産の、方針を、決めて、おく、ことが、大切です。具体的には、①所有して、いる、不動産を、把握する、②名義・権利証・登記、ローンの、有無を、確認する、③その、不動産を、残すか、売って、現金化するか、空き家として、管理するか、方針を、考える、④家族と、話し合い、共有して、おく、ことです。特に、売却して、現金化する、ことは、分けやすく、揉めにくい、選択肢の、一つです。ただし、不動産の、評価、相続、名義変更（相続登記）、税金などは、専門的な、ため、司法書士、税理士、不動産会社などの、専門家に、相談してください。まずは、生前整理で不動産を整理する際の注意点を知ることから始めましょう。

「不動産をどうするか決められない」「相続で家族が揉めないか心配」という方も、状況を整理して相談するだけで気持ちが軽くなります。相談や見積もりは無料で、相見積もりも歓迎、まずは今の状況を聞いてもらうだけでも構いません。出張料もかからないので、気軽に問い合わせてみてください。

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不動産が生前整理で重要な理由

生前整理で、不動産が、特に、重要な、理由を、見て、みましょう。不動産は、ほかの、財産と、違う、いくつかの、特徴が、あり、それが、生前に、整理・方針決定を、すべき、理由に、なります。まず、「分けにくい」ことです。前述の、通り、不動産は、一つの、物を、複数で、分けるのが、難しいです。預貯金なら、金額で、分けられますが、家や、土地は、物理的に、分けられない、ため、相続で、揉める、原因に、なりやすいです。「不動産を、誰が、相続するか」で、家族が、対立する、ケースは、少なく、ありません。次に、「高額である」ことです。不動産は、財産の中でも、高額な、ことが、多く、相続財産に、占める、割合が、大きい、ため、その、扱いが、相続全体に、大きく、影響します。

そして、「空き家化の、リスク」です。所有者が、亡くなった、後、誰も、住まなければ、その、家は、空き家に、なります。空き家は、放置すると、老朽化、倒壊、不法投棄、近隣への、迷惑などの、問題を、引き起こす、ことが、あります。空き家問題は、社会的な、課題にも、なって、います。さらに、「維持費・固定資産税の、負担」です。不動産は、所有して、いる、だけで、固定資産税が、かかり、管理にも、費用が、かかります。使わない、不動産を、持ち続ける、ことは、家族にとって、負担に、なります。加えて、「手続きが、複雑」です。不動産の、相続には、名義変更（相続登記）が、必要で、これは、手続きが、複雑です。これらの、特徴から、不動産は、生前に、本人が、方針を、決め、家族と、共有して、おく、ことが、特に、重要なのです。何も、決めずに、亡くなると、家族が、分け方で、揉めたり、空き家の、扱いに、困ったり、します。元気な、うちに、考えて、おく、ことが、家族を、助けます。次に、生前整理で不動産について、多くの方が困ることを見ていきましょう。

生前整理で不動産について多くの人が困ること

当社の実績で分かった「困った・気になったこと」

生前整理で不動産について、多くの方はどんなことに困ったのでしょうか。当社の相談・実績を紹介します。対象は120名、直近6ヶ月に寄せられた回答から上位項目を集計したものです。

結果を見ると、「相続で分けにくい・揉めそう」「売るか残すか決められない」が上位を占めています。生前整理での不動産の困りごとは、分けにくさと、方針が決められないことが中心であることが分かります。また、空き家になるのが心配、維持費・固定資産税の負担・名義が不安、という声もあります。これらは、不動産を把握し、方針を考え、家族と共有し、専門家に相談することで、解消に向かいます。

整理で検討した不動産の方針

生前整理で、不動産について、どんな、方針を、選んだり、検討したり、したのでしょうか。当社の、相談者の、実態を、紹介します。対象は120名、直近6ヶ月に寄せられた回答から集計（複数回答）したものです。

結果を見ると、検討した不動産の方針は、家族に承継（残す）が最も多く、次いで、売却して現金化、空き家として管理、賃貸活用、となっています（複数回答）。家族に承継（残す）が最も多いのは、自宅などを家族に引き継ぎたいという思いがあるためです。ただし、残す場合は、誰が引き継ぐか、ほかの相続人とのバランスをどうするかを、考えておく必要があります。次いで、売却して現金化も多く、これは現金にすれば分けやすく、相続で揉めにくいというメリットがあるためです。空き家として管理や、賃貸活用を検討する方もいます。このように、方針はさまざまで、それぞれにメリットと注意点があります。自分の状況や家族の意向を踏まえて、方針を考えることが大切です。次に、生前整理で不動産を整理する際の注意点と方針を見ていきましょう。

生前整理で不動産を整理する際の注意点と方針

注意点と方針の整理表

生前整理で、不動産を、整理する、際の、注意点と、方針の、ポイントを、整理しました。

このように、まず、把握・確認です。所有して、いる、不動産（自宅、土地、別荘など）を、把握し、名義、権利証、登記の、状況、ローンの、有無、固定資産税などを、確認します。整理の、出発点です。次に、方針を決めるです。その、不動産を、残す（家族に、承継）か、売却して、現金化するか、空き家として、管理するか、賃貸活用するか、方針を、考えます。分けやすさや、維持の、負担などを、踏まえて、判断します。そして、相続・名義の注意です。不動産は、分けにくく、揉めやすい、こと、共有名義に、しない、ほうが、よい、場合が、ある、ことなどに、注意します。相続登記や、税金は、専門家に、相談します。最後に、家族と共有です。決めた、方針を、家族と、話し合い、共有します。本人の、意向を、伝え、家族の、考えも、聞いて、おく、ことで、相続での、揉めごとを、防げます。この、把握・確認→方針を決める→相続・名義の注意→家族と共有、という流れで、進めます。特に、家族との、話し合いと、専門家への、相談が、大切です。

まず確認すべきこと（把握・名義・ローン等）

不動産の、整理を、始める、にあたって、まず、確認すべき、ことを、詳しく、説明します。まず、「所有して、いる、不動産の、把握」です。自分が、どんな、不動産を、所有して、いるかを、把握します。自宅（建物・土地）、別の、土地（更地、農地など）、別荘、共有して、いる、不動産（持分）など、すべてを、洗い出します。意外と、把握できて、いない、土地（相続で、引き継いだ、遠方の、土地など）が、ある、ことも、あるので、しっかり、確認します。次に、「名義・権利証・登記の、確認」です。その、不動産の、名義が、誰に、なって、いるか（自分、共有など）、権利証（登記識別情報）が、どこに、あるか、登記簿の、内容（所有者、抵当権など）を、確認します。名義が、古い、ままや、先代の、名義の、まま、といった、ことも、ある、ため、確認が、必要です。

そして、「ローン（住宅ローン等）の、有無」です。その、不動産に、住宅ローンなどの、借入が、残って、いないかを、確認します。ローンが、残って、いる、場合、相続の、際に、引き継がれる、ことが、あり、団体信用生命保険の、有無なども、関わります。次に、「固定資産税・維持費の、把握」です。その、不動産に、かかる、固定資産税や、管理費などの、維持費を、把握します。これは、残す、場合の、負担を、考える、うえで、重要です。さらに、「おおよその、評価額の、把握」です。その、不動産が、おおよそ、どのくらいの、価値が、あるかを、把握して、おくと、方針を、考えたり、相続を、検討したり、する、際の、参考に、なります。正確な、評価は、専門家や、不動産会社に、依頼します。これらの、「所有不動産の、把握」「名義・権利証・登記」「ローン」「固定資産税・維持費」「評価額」を、確認する、ことで、不動産の、現状が、整理でき、方針を、考える、土台が、できます。これらの、確認の中で、名義が、複雑、登記が、古い、ローンが、ある、といった、場合は、専門家（司法書士など）に、相談すると、よいでしょう。

不動産の方針の選択肢と判断

残す・売る・空き家管理の選択肢

把握・確認が、できたら、その、不動産を、どう、するか、方針を、考えます。主な、選択肢と、その、判断について、見て、みましょう。まず、「残す（家族に、承継する）」選択肢です。自宅などを、家族（配偶者、子など）に、引き継いで、もらう、方針です。思い出の、ある、家を、残せる、家族が、住み続けられる、という、メリットが、あります。ただし、注意点として、誰が、引き継ぐかを、決め、ほかの、相続人との、バランス（不動産以外の、財産で、調整するなど）を、考えて、おく、必要が、あります。これを、決めずに、残すと、相続で、揉める、原因に、なります。次に、「売却して、現金化する」選択肢です。不動産を、売って、現金に、する、方針です。最大の、メリットは、「分けやすい」ことです。現金なら、相続人で、きれいに、分けられる、ため、揉めにくく、なります。使わない、不動産を、手放す、ことで、維持費や、空き家の、心配も、なくなります。生前に、自分で、売却する、ことも、できます。ただし、住む、家が、なくなる、場合は、住まいの、確保が、必要です。

そして、「空き家として、管理する」選択肢です。すぐに、売ったり、誰かが、住んだり、しない、場合、空き家として、管理する、ことに、なります。ただし、空き家は、維持費が、かかり、放置すると、老朽化や、近隣への、迷惑などの、問題が、生じます。管理を、誰が、するか、将来、どう、するか（売却、解体など）を、考えて、おく、必要が、あります。空き家の、まま、放置するのは、避けたい、選択肢です。さらに、「賃貸活用する」選択肢も、あります。人に、貸して、家賃収入を、得る、方針ですが、管理の、手間や、リスクも、あり、向き不向きが、あります。これらの、選択肢の、判断は、「分けやすさ（相続での、揉めにくさ）」「維持の、負担」「家族の、意向」「思い入れ」などを、踏まえて、考えます。一般に、相続での、揉めごとを、避けたい、使う、予定が、ない、なら、現金化（売却）が、分けやすく、おすすめされる、ことが、多いですが、家族が、住む、思い出を、残したい、なら、承継も、選択肢です。正解は、状況に、よります。家族と、よく、話し合って、決めましょう。

相続での分けにくさ・名義・空き家への注意

不動産の、生前整理で、特に、注意したい、点を、整理しましょう。まず、「相続での、分けにくさ・揉めやすさ」です。不動産は、分けにくい、ため、相続で、最も、揉めやすい、財産です。たとえば、相続人が、3人、いて、めぼしい、財産が、自宅のみ、という、場合、自宅を、誰が、相続し、ほかの、2人と、どう、バランスを、とるかが、難しい、問題に、なります。これを、防ぐ、ために、生前に、方針を、決め、家族と、話し合って、おく、ことが、大切です。場合に、よっては、遺言書で、不動産の、承継を、指定して、おく、ことも、有効です（遺言は、専門家に、相談）。次に、「共有名義に、注意」です。不動産を、複数の、相続人の、共有名義に、すると、後々、売却や、活用の、際に、全員の、同意が、必要に、なり、トラブルの、もとに、なる、ことが、あります。安易な、共有名義は、避けた、ほうが、よい、場合が、多いです。

そして、「名義・相続登記の、注意」です。不動産の、名義が、古い、ままだったり、先代の、名義の、ままだったり、すると、相続の、際に、手続きが、複雑に、なります。なお、相続登記（相続した、不動産の、名義変更）は、法律上、行う、ことが、求められる、ように、なって、います。名義の、状況を、確認し、必要な、手続きは、司法書士などに、相談すると、よいでしょう。さらに、「空き家放置の、リスク」です。誰も、住まない、空き家を、放置すると、老朽化、倒壊の、危険、不法投棄、近隣への、迷惑、資産価値の、低下などの、問題が、生じます。管理が、行き届かない、空き家は、行政から、指導を、受ける、ことも、あります。空き家に、する、場合は、管理や、将来の、方針を、決めて、おきましょう。加えて、「税金（相続税など）の、注意」です。不動産は、高額な、ため、相続税に、大きく、関わります。相続税が、かかるか、どう、対策するかは、税理士に、相談します。これらの、注意点を、踏まえ、不動産は、生前に、方針を、決め、家族と、共有し、専門家に、相談しながら、整理する、ことが、大切です。法律、税金、登記などは、専門的な、ため、必ず、専門家に、確認してください。

ここまで読んで「不動産を含め、生前整理を進めたい」と感じた方も多いはずです。相談・見積もりは無料、相見積もりも問題ありませんし、即日の対応も状況に応じて相談できます。実家の片付けもあわせて考えたい、何から手をつければいいか分からないといった状況も含めて、まずは気軽に状況を伝えてみてください。

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生前整理を専門家・業者に相談する

不動産の、整理は、評価、相続、名義変更（相続登記）、税金、売却など、専門的な、ことが、多く、専門家の、力が、欠かせません。また、生前整理は、不動産だけでなく、銀行口座、保険、年金、物の、整理、エンディングノートづくりなど、多岐にわたります。これらを、進めるには、生前整理を、サポートする、業者や、各分野の、専門家に、相談するのが、よい、方法です。

専門家・業者に、相談する、メリットは、まず、「専門的な、ことを、相談できる」ことです。不動産の、評価や、売却は、不動産会社、名義変更（相続登記）や、遺言は、司法書士、相続税は、税理士、相続の、トラブルや、法律問題は、弁護士、という、ように、それぞれの、専門家に、相談できます。不動産は、これらの、専門的な、ことが、絡む、ため、専門家の、関与が、特に、重要です。どう、整理・相続すべきかは、断定できない、ため、専門家に、相談するのが、確実です。次に、「物の、整理を、手伝ってもらえる」ことです。不動産（家）の、中の、物の、整理・片付けは、生前整理の、大きな、part です。生前整理に、対応した、業者なら、家の、片付けや、不用品の、処分を、手伝って、くれます。特に、家を、売却したり、空き家に、したり、する、場合、中の、物の、片付けが、必要に、なります。そして、「生前整理、全体を、サポートしてもらえる」ことです。何から、手を、つければ、いいか、分からない、場合も、進め方を、サポートして、もらえます。生前整理の、業者から、必要に応じて、不動産や、相続の、専門家を、紹介して、もらえる、ことも、あります。このように、生前整理を、専門家・業者に、相談する、ことで、不動産を、含む、生前整理を、スムーズに、進められます。当社でも、生前整理に、伴う、家の、片付け・不用品の、整理などの、ご相談を、承って、います。費用は、整理する、物の、量や、作業範囲によって変わるため、見積もりで確認するのが確実です。実家の、片付けや、生前整理で、迷ったら、まずは、お気軽に、ご相談ください。

まとめ｜元気なうちに方針を決め、家族と共有する

不動産は、預貯金のように簡単に分けられず、相続で揉める最大の原因になりやすい資産です。一つの家や土地を、複数の相続人でどう分けるかが難しいためです。また、誰も住まなければ空き家になり、維持費・固定資産税・管理の負担も生じます。

だから、生前整理では、元気なうちに、①所有している不動産を把握する、②名義・権利証・登記、ローンの有無を確認する、③その不動産を残すか・売って現金化するか・空き家として管理するか、方針を考える、④家族と話し合い、共有しておく、ことが大切です。特に、現金化（売却）は分けやすく、揉めにくい選択肢の一つです。共有名義は避けたほうがよい場合が多く、空き家の放置にも注意が必要です。ただし、不動産の評価、相続、名義変更（相続登記）、税金などは専門的なので、司法書士・税理士・不動産会社などの専門家に相談してください。生前整理を進めたい方は、まずは状況を相談するところから始めてみてください。

【よくある質問】

• なぜ不動産は相続で揉めやすいのですか？
  不動産は分けにくいからです。預貯金は金額で分けられますが、一つの家や土地を複数の相続人で物理的に分けるのは難しいです。たとえば、相続人が複数いて、めぼしい財産が自宅のみという場合、誰が相続し、ほかの相続人とどうバランスをとるかが難しい問題になります。だから、生前に方針を決め、家族と話し合っておくことが、揉めごとを防ぐために大切です。
• 生前に不動産をどう整理すればよいですか？
  ①所有している不動産を把握する、②名義・権利証・登記、ローンの有無を確認する、③その不動産を残すか・売って現金化するか・空き家として管理するか方針を考える、④家族と話し合い共有する、という流れで進めます。不動産の評価や相続、名義変更、税金などは専門的なので、司法書士・税理士・不動産会社などの専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。
• 不動産は売るべきですか、残すべきですか？
  状況によります。売却して現金化すると、分けやすく相続で揉めにくい、維持費や空き家の心配がなくなる、というメリットがあります。一方、残す（家族に承継）と、思い出の家を残せる、家族が住み続けられる、というメリットがあります。分けやすさ、維持の負担、家族の意向、思い入れなどを踏まえて判断します。正解は状況によるので、家族とよく話し合って決めましょう。
• 共有名義にするのはよくないのですか？
  安易な共有名義は避けたほうがよい場合が多いです。不動産を複数の相続人の共有名義にすると、後で売却や活用をする際に、共有者全員の同意が必要になり、意見が合わないとトラブルのもとになります。また、次の代になると共有者が増え、さらに複雑になることもあります。共有名義にするかは慎重に考え、専門家（司法書士など）に相談するとよいでしょう。
• 空き家になるとどんな問題がありますか？
  誰も住まない空き家を放置すると、老朽化、倒壊の危険、不法投棄、近隣への迷惑、資産価値の低下などの問題が生じます。管理が行き届かない空き家は、行政から指導を受けることもあります。また、所有しているだけで固定資産税や管理費がかかります。空き家にする場合は、誰が管理するか、将来どうするか（売却・解体など）を決めておくことが大切です。
• まず何を確認すればよいですか？
  所有している不動産（自宅・土地・別荘・共有持分など）を把握し、名義、権利証（登記識別情報）の場所、登記簿の内容、住宅ローンなどの有無、固定資産税や維持費、おおよその評価額を確認します。特に、名義が古いまま、先代の名義のまま、といったことがないか確認しましょう。名義が複雑、登記が古い、といった場合は、司法書士などの専門家に相談するとよいでしょう。
• 相続登記はしないといけないのですか？
  相続登記（相続した不動産の名義変更）は、行うことが求められるようになっています。名義が古いまま放置されていると、相続の際に手続きが複雑になり、後の世代に負担を残すことにもなります。生前に名義の状況を確認しておくと、相続時の手続きがスムーズです。相続登記の具体的な手続きや期限などは、司法書士などの専門家に相談・確認してください。
• 家族とはどう話し合えばよいですか？
  不動産をどうしたいか、自分の意向を家族に伝え、家族の考えも聞いておくことが大切です。「この家は誰に継いでほしい」「売却して分けてほしい」など、方針を共有しておくと、相続での揉めごとを防げます。元気なうちに話し合っておくことで、家族も心の準備ができます。場合によっては、遺言書で不動産の承継を指定しておくことも有効です（遺言は専門家に相談）。
• 不動産に相続税はかかりますか？
  不動産は高額なため、相続税に大きく関わります。ただし、相続税がかかるかどうかは、財産の総額や基礎控除、各種の特例などによって異なり、複雑です。不動産の評価方法も専門的です。相続税がかかるか、どう対策するかは、税理士に相談してください。生前に不動産を整理・把握しておくことは、相続税の検討や対策の準備にもなります。
• 不動産の中の物の片付けも頼めますか？
  頼めます。不動産（家）の中の物の整理・片付けは、生前整理の大きな部分です。特に、家を売却したり空き家にしたりする場合、中の物の片付けが必要になります。生前整理に対応した業者なら、家の片付けや不用品の処分を手伝ってくれます。不動産の方針は専門家に、中の物の片付けは業者に、と役割を分けて進めるとよいでしょう。まずは相談してみましょう。

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